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房价可能跌至06年至07年间水平房地产

发布时间:2019-10-09 21:45:20

  房价可能跌至06年至07年间水平_房地产

  2008年京城楼市跌宕起伏的变化,都和房价有着密切关系。显然,房价在去年的动荡中充当了重要的角色。业内主流观点认为,只有房价稳定了,交易量才能稳定。那么,2009年房价走势将如何?数位经济学家、开发商及购房者都给出了自己的房价晴雨表及理性分析,房价回到2007年初或2006年底或许有谱。 接受本报采访的业内人士虽然都认为,2009年上半年北京楼市仍旧在下降通道中滑行,但都无法给出再具体的指标值。"整体来看,还具有下降的空间。"中原地产华北区域总经理李文杰表示,2009年北京楼市价格将在底部盘整,该观点得到多数业内人士的认同。 高看2007年初 "政府该救的层面都救完后,就只能靠开发商自救了。"自救只有一招,那就是大幅度降价。多位接受本报采访的业内人士,均认为今年还将出现价格战。 2009年北京房价仍有下降空间。项目个盘之间的差别将会更明显,个盘售价的此消彼长局面更为突出,房价较高的楼盘今年仍会持续下降。谨慎的乐观者认为,今年下半年房价会略有好转,2009年北京房价应和2007年初价格相当。"今年房价还有20%的下降空间,相当于2007年年初水平。"中新集团(北京)公司董事长张晓东认为。 低至2006年底 而部分悲观者则认为,2009年房价可能与2006年均价相当,如果这样来看的话,应该会比2007年初价格再降元/平米。 在北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆看来,任何事物都有阴阳两面,白天有多长晚上也就有多长,房价持续涨了几年,也会下降几年。由此看来,2009年仍处于下降通道,个别项目达到2006年下半年价格。 购房者阵营的大部分被访者均认同这一观点,他们认为部分区域已经涨得过头了,或是提前透支了某些利好,目前价格并不坚挺,回调是必然的。 1 购房者阵营 被访者既有已购房的,也有未购房的,他们均对自己关注的区域给出了理性的预测和分析。他们其中的大部分认为2009年房价回归至2006年底较为合理。 玉泉路板块11000元/平米较合理 被访者:孔向平(化名) 大学毕业两年,就职于北京一房地产公司投资部。从去年下半年开始看房,由于工作单位在西城区,目前更倾向于购买西边的楼盘,重点关注远洋·沁山水所在的玉泉路板块。 预测:现在玉泉路板块的远洋·沁山水均价11800元/平米,稍好点的户型也要在12500元/平米。我个人感觉还是贵了,今年房价仍有下行空间,至少在4月份前房价是会继续下行的,之后可能会保持比较稳定的态势。玉泉路板块2009年的价格在11000元/平米左右比较合理。 分析:2009年整体经济形势都不好,房价应该还会降的。但是西部的项目不像东部那么多,竞争也不如东部激烈,因此价格下降幅度可能也不会那么大,再降元,我觉得比较靠谱。 四环沿线将回2006年较高水平 被访者:刘鸿铭 30岁,就职于某股份制商业银行信用卡中心,重点关注西南四环商品房,包括玉泉路、五棵松、丰台小屯路板块。 预测:2009年房价还将小幅下跌,四环沿线普遍回到2006年稍高水平,具体到西四环可能为9000元/平米左右,偏南四环则为8000元/平米内。 分析:目前一系列调控政策都指向自住型购房,开发商也不断降价,最后房价会和收入相匹配,西南四环目前只有玉泉路一带稍微成熟,在售的远洋·沁山水均价11000元/平米,远洋山水的二手房可以9000多元/平米拿下,而玉泉路再往南还是很荒凉,在售的大成郡、西府颐园、新兴年代最近价格都在下调。如果价格要反映真实价值的话,这个片区的价格还要跌一些。 交通利好已被透支通州还会跌 被访者:邹杰(化名) 今年30岁,目前在一家外资公司从事市场研究工作,小有积蓄。从去年传出房价下跌的消息开始,邹杰就一直关注着房地产市场,想要买一套房进行投资。之前主要关注通州区域,先后看过DBC加州小镇、时尚街区、新通国际花园等项目。 预测:通州应该还会有一定的下降,现在有些项目已经7000元/平米了,希望能再降到元/平米。 分析:通州的新房空置率还是很高的,这些房需要消化一段时间,所以2009年价格继续下行的可能性很大。与其他新区相比,通州的开发比较早,交通利好等概念也已经透支过了,所以通州的价格不会很坚挺。 北五环会现均价7000元内楼盘 被访者:崔喆 28岁,投资公司分析师,已于2008年下半年购入北五环北苑家园一套住宅,当时价格为10800元/平米,关注立水桥及泛亚奥板块。 预测:立水桥区域价格目前处于回调中,2009年将稳定在9000元/平米左右,有可能回落至8000元/平米以内,整个北五环2009年或许会出现7000元/平米以内楼盘。 分析:北五环泛亚奥板块在2007年和2008年上半年透支了奥运概念,房价泡沫较大,我当时买房看了很久都没有下决心,后来是因为房主急用钱,相对便宜我们才买的,现在看来还是贵了。现在板块内悦溪项目已卖到9000元/平米以内,公园2008也出现7000元/平米以内特价房,估计2009年还会便宜些。 朝青板块最低降至2007年年中水平 被访者:冯军 今年36岁,就职于北京一家国企,年薪15万元左右。2007年7月,为了改善居住条件,冯军看中了位于朝阳区姚家园的金隅凤麟洲,以12600元/平米购买了一套120平米的三居室。随后,他一直在关注朝青板块的房价变化。 预测:2009年,在一些主力项目降价的带动下,朝青板块价格会有一定的下跌空间,但不会跌破2007年年中的水平,元/平米是比较合理的价位。 分析:目前,该板块一些项目的价格已经出现了松动,青年工社推出低价loft,折合每层均价仅7000元/平米,润枫水上新的一期改推毛坯房,均价由原来的精装18500元/平米,变成了毛坯13600元/平米。所以2009年区域整体应该还会有一定的下调。不过,由于地铁6号线将要开通,商业配套也渐趋完善,区域价格不会大幅下跌。 2 开发商阵营 开发商们都对自己熟悉的区域给出了预测。他们的观点分歧较大,有人认为今年房价将与去年持平,个别产品还将稳中有升,而有人认为,今年还有20%的下降空间,个别项目会达到2006年平均水平。 西部区域将与去年10月持平 被访者:遇绣峰(亿城集团品牌营销中心总经理,该公司旗下项目有万城华府、西山华府等) 预测:海淀等西部区域价格将与2008年10月后的价格持平,不会出现大的波动。 分析:目前区域内已经出现新开大盘主导局面,而这些楼盘均在2008年时或调整了价格,或低价入市,如龙湖的唐宁ONE,其低价格入市的特点非常明显,销售状况也趋于稳定,加上西部楼盘一直不太充足,基于对供求的预期,御园、西山华府等大盘都会放缓销售预期,稳定价格。 当然,西边也不会没有调整价格的楼盘,如橡树湾、领袖新硅谷等,去年进行了调整,不排除今年还会有促销的可能,但是这些盘已是收尾阶段,总量不大不足以影响区域的总体价格。 北部房价将与2008年相当 被访者:肖劲(远洋地产市场总经理) 预测:北部楼盘价格将与2008年持平,稳中略有调整。 分析:目前北部和西部的楼市应该是各个区域中最乐观的。和西部类似,北部楼盘供应量比较少了,今年北四环外的相当多楼盘都在处理尾盘,2009年难以形成规模供应,北五环沿线是降价现象比较明显的区域,价格在2008年底已经回归到2007年大涨前的时期,2009年再大幅下调的空间不大,将会继续保持稳定状态。 东四环沿线在去年基础上略降 被访者:高宏标(金都杭城总经理) 预测:下行空间不大,在2008年水平上略有下调,然后在下半年好转。 分析:东四环沿线已经集中出现了一批价格很低的房源,如珠江帝景、首城国际都推出了低价房源,受到市场的追捧,部分开发商已表示出要将价格略微上调。 总体而言,2009年东四环区域主流楼盘会以较高的性价比继续吸引关注度,即使不再调整价格,这个优势也比其他区域明显,开发商不会轻易变动了。 今年还有20%的下降空间 被访者:张晓东(中新集团(北京)公司董事长) 预测:2009年北京楼市房价仍处于下降通道,部分项目还有20%的下降空间,相当于2007年年初水平。 分析:北京房价还没有进入普降通道。从目前楼市的表现来看,不存在坚挺的理由。上海、深圳的房价都出现了较大幅度的下降,北京也会有这样一个过程。 初步预计,北京房价还有20%的下降空间。目前,北京楼市的市场层面并不好,持续高价的房子肯定是有价无市,市场的客观购买需求暂时不会释放。据了解,东部某项目因坚持2007年上涨后的高房价,下半年只销售了2套。 个别项目会达2006年水平 被访者:黄玺庆(北京万年基业建设投资有限公司总经理) 预测:2009年北京楼市房价相当于2006年平均价格,个别项目会达到2006年下半年价格。 分析:按照经济规律来看,今年房价还会下降。任何事物都有阴阳对称的两个方面,白天有多长,晚上也就有多长。同样,房价持续上涨了几年,也会持续下降几年。北京房价实际上是从2005年开始上涨,如果按照2008年为其下降开始,那么2009年还处于下降通道中。 此外,中国经济离不开世界经济,2009年3月是世界经济最黑暗的时候,中国经济也不能独善其身。中国房价也或多或少受到世界经济的影响。 今年房价相当于2007年初 被访者:陈艳萍(保利北京公司营销总监) 预测:今年房价相当于2007年初水平。 分析:今年楼盘价格仍会出现有升有降的情况。楼盘因其品质或价格制定策略的变化,会出现个盘的此起彼伏的局面。开发商出现优胜劣汰大潮,实力不强的开发商将会逐渐退出地产行业,有的开发商甚至会被市场淘汰出局。大品牌开发竞争力体现得更为全面。 要打价格战再跌20%-30% 被访者:宋翔华(北京华侨城营销总监) 预测:今年仍维持下跌趋势,价格比去年降25%-30%,与2007年初水平相当,基本达到购房者的意愿价格区间。 分析:首先是经济环境,2009年经济形势依然不乐观,购买力下降,购房者购房意愿降低。其次是2008年项目普遍销售不好,2009年承担更大压力,所以今年要大打价格战。 东部高端别墅价格稳中有升 被访者:黄其森(泰禾集团董事长) 预测:普通住宅出现僵局,高端项目继续坚挺。 分析:2009年,东部五环沿线及通州的普通住宅会出现僵局,一方面是因为部分楼盘价格上涨过快,另一方面是因为多个保障房在东部推出,一些低价普宅没有出现较好的销量。与普通住宅市场滞销僵局不同,2008年的北京东部别墅市场一直表现坚挺,销售量和价格都稳步攀升。今年,别墅市场的价格还会呈现上升趋势,别墅"限地令"促使别墅供应量进一步萎缩,目前在售的一批别墅清盘后,北京的别墅将在一定的时间内面临空白期。 具体到区域,CBD区域的别墅发展前景仍然可期。2009年,CCTV和BTV两大电视传媒巨头将东迁至CBD商圈,传媒产业整体东迁将为CBD区域带来新的活力。新贵阶层置业别墅最便捷之处,无疑也在地理位置适宜的京东板块。 3 业内人士阵营 乐观的人士认为,今年房价可能不会再跌了,建议想买房的人可以出手了;悲观的人士却认为,房价还会下降,至少10%以上,会接近2006年底水平。 降15%-20%,与2006年底接近 被访者:冯科(北京大学经济所房地产金融研究中心主任) 预测:比当前房价大概下降15%-20%,是比较合理的价格,这个价格约与2006年底的价格相近。 分析:2009年,全国房价会整体下降,虽然各个城市的情况不同,但平均值肯定会下降。北京明年也会下降,我认为四环外、郊区燕郊等地,价格下降的幅度会比四环内明显。 房价或将回落10%左右 被访者:文国庆(和讯首席分析师) 预测:相比2008年12月,房价可能回落10%左右,与2007年中期水平相近。 分析:很多买房人认为房价应该下跌20%-25%,但可能不会到那个程度。现在政府的货币政策开始放松,希望房地产市场恢复正常,这样股市也会上去。2009年的第一季度,中国股市可能会有一个明显的涨势,股价上涨50%左右,房子就会卖得比较好,如果股市持续上涨半年,在房子的销售上也会有所体现,房地产市场的交易兼并将会被打破。 离底不远了,可以考虑买了 被访者:顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长) 预测:综合算来,目前的房价相对合理。 分析:根据统计局发布的数据推算,2007年,北京的房价上涨了20%左右,2008年没有上涨。简单地计算,这两年平均每年上涨10%左右。这个数字与收入涨幅差不多持平,2007年北京市平均收入上涨了10%以上,2008年上涨了7%以上,这样综合算来,房价相对合理。中国的房价跟整个经济的联系很密切,政府不可能看着房价超跌,会出台相应的政策来恢复市场信心,所以从现在的国内形势和国际形势来看,我认为房价回归得差不多了,离底不远了,购房人可以考虑买房了。 理性一点或能等到2006年水平 被访者:沈明高(《财经》首席经济学家) 预测:今年能回到2006年底或2007年初的水平。 分析:市场在信心不足时,房价可能会有过度反应,也许会出现超跌。具体要看政策如何来调控市场,我认为房价比去年最高时下调15%-30%,比较接近购买力水平。另外,房价调整的深度也要看开发商的流动性,开发商的资金如果比较宽裕,房价下调的幅度就会小一些。目前为止,北京还没看到恐慌性抛盘的情况,说明开发商还是能够扛得住的。如果大众消费者理性一点出手,能等到房价回归至2006年底或2007年初的水平。 今年房价可能不会再跌了 被访者:张元端(中国房地产及住宅研究会副会长) 预测:今年可能止跌回升。 分析:周期波动是经济发展过程中常见的现象,它表现为经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。周期波动可细分为复苏、繁荣(波峰)、衰退、萧条(波谷)四个阶段,2009年的房地产市场接近于第四阶段:萧条(波谷)。主要特征是:交易量持续减少,价格跌势继续,但房价又可能将在这一阶段止跌回升。中国经济周期波动总体上已呈现出一种峰位降低、谷位上升、波幅缩小的"微波化"的新态势。目前,通过调控,一些城市的房价从涨幅过大到理性回归,对于房地产经济波动的"微波化"来说是2009年市场一个利好。 上半年不降,下半年反弹 被访者:朱中一(中国房地产业协会副会长兼秘书长) 预测:2009年上半年房地产市场还是挺难的,交易很难回暖,下半年如果政策效果发挥得好,有可能反弹。 分析:北京房价的变化取决于区域,二环内住宅降价的可能较小,降价比较大的为五环以外,这些区域的产品2007年疯狂跟涨,此番降价,这些离主城区相对边缘的区域降幅自然会大一些。但总体看来,北京的房价上半年不会大幅降价。如果下半年政策效果发挥得好,房价有反弹的可能。

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